Kevin&JohnKarmaenduro

Dziennik E-komornik: Raport procedury prowadzenia egzekucji  i licytacji z domów i mieszkań.

Egzekucja z nieruchomości jest jednym z elementów postępowania egzekucyjnego. Fundamentem wszczęcia egzekucji tego rodzaju jest posiadanie poprzez wierzyciela tytułu egzekucyjnego opatrzonego klauzulą wykonalności. Do częstych obaw wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym należy sposobność ucieczki dłużnika z majątkiem, bądź w przypadku nieruchomości obciążenie jej tak by marketing była nieopłacalna albo nieatrakcyjna  z ekonomicznego punktu widzenia.

Dlatego także w celu zabezpieczenia roszczeń dobrze jest ażeby wierzyciel dopilnował wpisania w  księdze wieczystej hipoteki przymusowej. Działanie takie zapobiega sposobów zbycia domów i mieszkań oraz dodatkowo informuje ewentualnego kupca o  jej obciążeniu. Prócz tego nawet zbycie zabezpieczonej w ten metodę nieruchomości poprzez dłużnika nie powinno mieć znaczenia dla wierzyciela, bowiem. będzie mógł on dochodzić zaspokojenia z domów i mieszkań od nowego właściciela nieruchomości obciążonej tą hipoteką. Wpisu wierzyciela do hipoteki dłużnika dokonuje się przez złożenie wniosku o wpis hipoteki przymusowej w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą ustanowioną dla domów i mieszkań, na której wierzyciel chce ustanowić hipotekę przymusową.
We wniosku określa się nieruchomość wraz z numerem jej księgi wieczystej, wysokością hipoteki przymusowej, dodając też klauzulę: “wraz z odsetkami ustawowymi”. Wysokość będzie z reguły równa wysokości wierzytelności stwierdzonej prawomocnym orzeczeniem. Ustanowienie hipoteki przymusowej wiąże się z bezspornymi kosztami, jednakże koszty te podlegają odzyskaniu w dalszym toku postępowania egzekucyjnego w razie skutecznej egzekucji z tej domów i mieszkań.

Należy pamiętać, że hipoteka przymusowa jest ustanowiona z dopiero chwilą wpisania jej  do księgi wieczystej nie zaś od momentu złożenia wniosku  i dopiero od tej chwili wpis  wywiera  skutki prawne, zapewniając wierzycielowi silniejszą pozycję w postępowaniu egzekucyjnym i znacznie większe szanse odzyskania należności.
.
Przed złożeniem wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości dobrze jest zabawić się w detektywa i o ile zależy nam na możliwie najszybszym wyegzekwowaniu naszej wierzytelności dobrze jest podać we wniosku priorytetowe dane dotyczące domów i mieszkań. Dane te możemy uzyskać we właściwym do miejsca położenia domów i mieszkań Sądzie Rejonowym, gdyż wgląd do księgi wieczystej jest jawny i darmowy. Na pewno za odpis z księgi trzeba już zapłacić.
Nie jest to jednak konieczne, bowiem nie jesteśmy zobligowani do przedkładania jakichkolwiek dokumentów potwierdzających prawdziwość naszych ustaleń. Komornik w toku postępowania egzekucyjnego dokona sprawdzenia podanych przez moją firmę danych i w wypadku potwierdzenia zajęcia domów i mieszkań będącej własnością naszego dłużnika.

Posiadając dane o których pisałem wyżej możemy przystąpić do napisania wniosku o wszczęcie egzekucji z domów i mieszkań podając w nim nasze ustalenia i żądając wszczęcia egzekucji z tego składnika majątku.
Trzeba pamiętać, iż w wypadku prowadzenia egzekucji z domów i mieszkań zgodnie z art.8.pkt pięć Ustawy o Komornikach Sądowych i Egzekucji właściwym do prowadzenia egzekucji jest komornik  w rejonie funkcjonowania którego położona jest nieruchomość. Jeżeli już przy określonym sądzie działa więcej niż jeden komornik to prawie każdy z działających komorników jest uprawiony do prowadzenia tego postępowania. W przypadku prowadzenia egzekucji z domów i mieszkań wierzyciel nie ma możliwość skorzystać z prawa wyboru komornika. Dokładniej mówiąc prawo to zostało ograniczone do możliwości wyboru komornika właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wraz z oryginałem tytułu wykonawczego można doręczyć komornikowi indywidualnie albo wysłać pocztą listem poleconym najlepiej z potwierdzeniem odbioru.
Od dnia doręczenia  komornikowi wniosku o wszczęcie egzekucji  biegnie trzydniowy termin na zarejestrowanie sprawy i siedmiodniowy na podjęcie czynności egzekucyjnych, przy czym należy zauważyć, że czynnością egzekucyjną w rozumieniu Ustawy o Komornikach Sądowych i Egzekucji jest również wydanie postanowienia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Jako wierzyciel  otrzymamy też wraz z zobowiązaniem o  wszczęciu postępowania egzekucyjnego wezwanie do uiszczenia zaliczki na koszty postępowania. Pieniądze te przeznaczone są na koszty powiązane z uzyskaniem przez komornika informacji o dłużniku z ZUS, KRUS, Urzędu Skarbowego oraz Urzędu Gminy a też innych ewidencji takich jak przykładowo. Ewidencja Pojazdów prowadzona przez Wydziały Komunikacji Starostw Powiatowych. Nie jest to w żadnym wypadku wezwanie o zaliczkę nie trzeba utożsamiać konieczności uregulowania tych opłat z wynagrodzeniem komornika.
Kolejnym krokiem komornika jest wezwanie dłużnika do zapłaty należności  a następnie w zgodzie z art.942 kpc po upływie terminu określonego w wezwaniu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej domów i mieszkań.
W celu oszacowania wartości komornik powołuje biegłego. Przedtem natomiast uzgadnia  nim cenę stworzenia usługi. W praktyce spora większość komorników współpracuje z jednym biegłym dłuższy czas, wobec czego cena uzgodniona jest z góry ,za wydanie operatu” a nie dostosowana indywidualnie, co ma możliwość w niektórych przypadkach prowadzić do zawyżania cen wyceny.
Wierzyciel informowany jest o wysokości kosztów, które będzie musiał ponieść z tytułu wyceny domów i mieszkań w chwili otrzymania od komornika wezwania o wpłatę zaliczki na poczet dokonania wyceny. Uprawnienie żądania wpłaty zaliczki wynika wprost z art. 40.1 Ustawy o Komornikach Sądowych i Egzekucji.
Warto wiedzieć, że wierzyciel nie musi się zgodzić z wysokością kosztów wyceny jeżeli uważa, że cena jest zbyt wysoka. Wystarczające jest w takim przypadku wskazanie innego biegłego posiadającego uprawnienia do stworzenia wyceny. Wierzyciel może też kwestionować termin stworzenia operatu i z tego powodu żądać powołania innego biegłego.
Po przygotowaniu przez biegłego wyceny przeprowadzona jest przez komornika czynność w postaci opisu i oszacowania domów i mieszkań o której jest zobowiązany powiadomić uczestników postępowania egzekucyjnego. Czynność ta polega na spisaniu protokołu w którym komornik stosowanie do treści art.947kpc wymieni:
-oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej teren oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów,
-budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich zastosowania gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak i zapasy objęte zajęciem,
-stwierdzone prawa i obciążenia,
-umowy ubezpieczenia,
-osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki,
-sposób zastosowania nieruchomości przez dłużnika,
-oszacowanie z podaniem jego podstaw,
-zgłoszone prawa do domów i mieszkań,
-inne szczegóły ważne dla oznaczenia albo oszacowania nieruchomości.
Jeżeli na ruchomościach, wierzytelnościach albo prawach zajętych wspólnie z nieruchomością ustanowiony został zastaw rejestrowy, w raporcie wymienia się przedmiot obciążony zastawem rejestrowym oraz dodatkowo wierzytelność, którą zastaw ten zabezpiecza.
Komornik wzywa a dodatkowo poprzez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w mieszkania wójta (burmistrza, prezydenta aglomeracje), osoby o których nie posiada wiadomości, oraz dodatkowo inne mężczyźni i kobiety, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły spersonalizowane prawa. Zawiadomienia takie i obwieszczenia powinny być dokonane nie w późniejszym czasie niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu. O ile były zgłoszone prawa osób trzecich do nieruchomości, budowli albo innych urządzeń, przynależności lub pożytków albo gdy rzeczy takie znajdują się we władaniu ludzi trzecich, oznacza się osobno wartość rzeczy spornej, osobno wartość całości po wyłączeniu tej rzeczy, wreszcie osobno wartość całości tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, , a oprócz tego wartości praw nie określonych sumą pieniężną, obciążających nieruchomość, zwłaszcza świadczeń z tytułu takich praw. Na wniosek wierzyciela albo dłużnika, zgłoszony nie w przyszłości niż w trakcie opisu i oszacowania, jak również z urzędu może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej domów i mieszkań, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości.
O ile w stanie domów i mieszkań pośród sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą ważne zmiany, na wniosek wierzyciela albo dłużnika może nastąpić dodatkowy raport i oszacowanie. Sytuacja taka miała miejsce w roku 2009 czyli w momencie wybuchu kryzysu, który doprowadził do spadków cen domów i mieszkań.
Następnie w sytuacji licytacji z domów i mieszkań, co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem komornik stosowanie do treści art.955 kpc ogłasza  w budynku sądowym i w mieszkania organu gminy , a oprócz tego w dzienniku poczytnym w danej miejscowości obwieszczenie o licytacji . Polskie prawo nie różnicuje dzienników ze względu na formę ich wydawania, wobec czego ogłoszenie o licytacji umieszczone w dzienniku wydawanym w formie elektronicznej (portalu internetowym spełniającym określone wymogi) jest traktowane w ten sam sposób jak w dzienniku tradycyjnym (gazecie papierowej). Różna jest na 100% cena. Przed zamieszczeniem obwieszczenia w dzienniku komornik wzywa wierzyciela do uiszczenia zaliczki na pokrycie cen ogłoszenia. Na pierwszej licytacji cena nieruchomości wynosi 3/4 ceny oszacowania, natomiast na drugiej 2/3 tej ceny. W  licytacji nie mogą brać udziału obywatele innych państw jeśli nie przedstawiły zgody na zakup domów i mieszkań w Polsce. Jeśli inne niż dłużnik mężczyźni i kobiety przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, że wniosły powództwo o zwolnienie domów i mieszkań lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i pozyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję, to ich prawnie są przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz klienta.
Identycznie posiada się sprawa z nieujawnionymi w księdze wieczystej licytowanej domów i mieszkań takimi prawami jak wykorzystanie, służebność i prawa dożywotnika. Jeżeli już nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w kolejnym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. W obwieszczeniu o licytacji komornik umieszcza również wzmiankę o terminie wpłaty rękojmi i jej wysokości,  która w każdej sytuacji wynosi 1/10 sumy oszacowania.
W czasie licytacji komornik prowadzi jej protokół wpisując kolejne postąpienia. Wygrywa osoba która zaoferuje najwyższą cenę. Protokół licytacji przesyłany jest przez komornika do właściwego miejscowo Sądu Rejonowego. Sąd udziela przybicia dystrybucji nieruchomości.
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), ażeby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd ma możliwość oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.
Niezwłocznie po złożeniu na rachunek depozytowy sądu sumy ulegającej podziałowi komornik sporządza projekt planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji i przedkłada go sądowi. W razie konieczności sąd wprowadza do planu zmiany i uzupełnienia; w innym razie intencja zatwierdza.
W podziale sumy uzyskanej w toku egzekucji oprócz wierzyciela egzekwującego uczestniczą:
1. wierzyciele składający tytuł wykonawczy z dowodem doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty, jeżeli już zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości,
2. wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, o ile zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości,
3. chłopcy i dziewczęta, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w raporcie i oszacowaniu albo zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu,
4. pracownicy co do stwierdzonych dokumentem należności za pracę, jeśli zgłosili swoje roszczenia przed sporządzeniem planu podziału.
Jeżeli już nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Od nabywcy nie składającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Z rękojmi utraconej poprzez nabywcę albo od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji powiązane ze sprzedażą, a resztę przelewa się na dochód pieniędzy Skarbu Państwa.
Po uprawomocnieniu przybicia i zapłacie ceny  dokonywana jest  zmiana w księgach wieczystych.
Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana ani na pierwszej, ani również na drugiej licytacji wierzyciel ma możliwość złożyć wniosek o jej przejęcie.

This entry was posted on Thursday, March 14th, 2013 at 12:40 pm and is filed under Uncategorized. You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. You can leave a response, or trackback from your own site.